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深圳房价迎来致命“杀手”:新增房源33年才能卖光?

2018-09-19 10:47:35

   6月15日,深圳市公布了《城市基础设施建设五年行动计划(20162020年)》,亮点很多:

   将新增填海面积50平方公里;

   通过拆除重建实现用地供应约12.5平方公里;

   加快深汕特别合作区建设,加快建成起步区30平方公里城市框架。

   试想一下,如果50平方公里全用作商业住宅开发,以容积率4.0计算,将会有两亿平方米的供应体量!

   以2015年深圳新房销售面积660万平方米计算,这些体量够卖33年!

   这么一来,高价拿地要小心了!

   5年再造5个蛇口

   6月的第一周,深圳7天之内诞生2个地王,这样的节奏不说后无来者,但至少是前无古人:

   6月2日,广州方荣和中国电建82.9亿拿下龙华地王,楼面地价刷出56781元/平方米,3年后龙华房价或逼近10万/平方米;

   间隔不到一周,龙光140.6亿以拿下光明新区地块,晋级深圳总价地王,预计未来入市售价将超过5万/平方米。

   这一切还不是地荒给闹的!有开发商就感叹。

   第一太平戴维斯研究部提供的数据显示,在深圳,城市更新释放的土地面积,占比近76%。假设容积率为4.0,未来五年将会有2360万平方米的住宅供应量,约30万套商品住房,平均每年供应472万平方米,约6万套。

   但预计十三五期间,深圳商品住房需求将达到89.8万套,其中一手新增商品住房购房需求约4400万平方米,共计55万套,深圳住房是明显的供不应求。

   而深圳可以说是一线城市中可开发面积最小的城市,十三五期间计划供应住房建设用地800万平方米,其中商品住房用地590万平方米,包括新供应用地40万平方米,城市更新用地450万平方米、征地返还用地100万平方米。

   所以,深圳填海造地的脚步从未停歇,至目前已填出约69平方公里的陆地。而这次政府公告又披露称,还将新增填海50平方公里。

   50平方公里的新大陆,几乎等于5个蛇口半岛的面积!

   如果50平方公里全用作商业住宅开发,以容积率4.0计算,将会有两亿平方米的供应体量;以2015年深圳新房销售面积660万平方米计算,这些体量够卖33年!这才是抑制深圳房价狂飙、地王频出的重锤利器。

   向都市圈要空间

   深圳还有一把利器发展都市群。

   万科董事会主席王石就表示,未来10年,中国预计将新增1.7亿城镇人口,但容纳城市新移民的主要地点,可能不再是特大型城市,而是位于发达城市带范围内的卫星城镇。

   打造都市群的核心在于轨道交通。6月3日,发改委公布了《长三角城市群规划》,进一步确认了未来城镇化将向城市群方向发展的趋势,提出加快打造都市圈交通网。

   在珠三角,早在2009年,深圳、东莞和惠州就签订了《贯彻落实珠江三角洲地区改革发展规划纲要推进珠江口东岸地区紧密合作框架协议》、《深圳、东莞、惠州规划一体化合作协议》等一系列合作协议,提出建设1小时交通圈,及四纵两横一支的线路规划。

   上述公布则显示,未来五年,深圳将投资2213亿元,建40个项目轨道交通项目,总投建成广深港客专深圳至香港段、穗莞深城际,加快赣深客专、深茂铁路(深圳至江门段)、沿海客专规划建设,尽快启动深惠城际等前期工作,研究布局深圳对外国家铁路新通道等。

   上述计划也提出,加快推进深莞惠基础设施一体化建设,预留交通、电力、燃气、通信、污泥、垃圾、防洪等重要区域性基础设施和廊道用地,完善跨区域城市基础设施建设协调机制,促进区域性基础设施共建共享。

   邦爷认为,深莞惠都市群的目标就是实现公共服务的一体化,形成类似硅谷一样的打破行政区划的想象中的共同体,释放出更大的地区活力。

   随之,深圳向东莞、惠州等临深城市的产业转移早已开始,华为生产终端的搬迁还引发各界对于深圳高房价逼走华为的争议;随着轨道交通的通达,下一步将是人口向临深城市的大规模转移,为都市圈开发带来巨大契机。

   来自世联行的一份统计数据显示,今年1月到5月间,深莞惠的新房成交面积分别是207、450、1275万平方米,莞惠两地是深圳的数倍;并且,在深圳房价趋于平稳之时,东莞、惠州的房价分别同比上涨30%和20%。

   所以,接下来开发商的拿地策略要有所调整,应该在大深圳都市圈的范围内考量每一块土地的估值,扫描临深城市的潜藏机会,而不是死扛深圳,争抢地王,毕竟高价地意味着高风险。

   数十座城市,上百家银行,所有,尽在()

原文地址:http://wangdai.hfmoney.com/zixun/article-398606.html
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